EIRL mandataire immobilier

EIRL : disparition annoncée, quels choix pour les mandataires ?

Les mandataires immobiliers, indépendants, ont plébiscité le statut EIRL pour de nombreuses raisons, toutes très valables. Cependant, avec la disparition des EIRL, quels choix pour les mandataires ?

Les statuts autorisés pour la profession d’agent commercial en immobilier

L’agent commercial en immobilier ne peut pas exercer sous n’importe quel statut juridique. En effet, tous les statuts de type « société » (SARL, SAS, SA et leurs dérivés EURL et SASU) ne sont autorisés qu’aux titulaires de la carte d’agent immobilier. En conséquence, les indépendants qui exercent sous un titulaire de carte T (ex: réseaux IAD, Safti, Capifrance, mais aussi mandataires Laforêt, Orpi, Century…) sont dans l’obligation d’exercer en nom propre.

A ce jour, les statuts autorisés pour le mandataire immobilier sont limités aux statuts d’EI, EIRL et auto-entrepreneur.

Le statut d’auto-entreprise ne permet pas de dépasser un plafond de chiffre d’affaires ni de déduire ses frais. Il est à réserver aux activités en cours de lancement, pour les personnes souhaitant tester un nouveau métier ou pour les activités à temps partiel. Dès qu’un certain niveau de chiffre d’affaires sera atteint, le statut d’auto-entrepreneur se révèlera peu attractif pour ceux qui l’ont choisi.

L’EI et l’EIRL (entreprise individuelle pour le premier, à responsabilité limitée pour le second) sont des entreprises en nom propre qui permettent de déduire les frais professionnels (indemnités kilométriques entre autres) et n’ont pas de plafond de chiffre d’affaires. Pour ces motifs, elles sont souvent le choix des mandataires plus ambitieux, et surtout de ceux qui souhaitent conserver un grand contrôle sur l’optimisation des charges sociales et des frais professionnels.

L’EIRL n’ayant que des avantages sur l’EI, listés ci-dessous pour ceux qui en douteraient, c’est elle que la majorité des mandataires a choisie pour statut.

Avantages de l’EIRL sur l’EI

les entrepreneurs individuels, depuis 2011, ont la possibilité d’opter pour le statut d’EIRL au lieu de la simple EI. L’EIRL permet de protéger le patrimoine personnel de l’entrepreneur, contrairement à l’EI, ce qui apporte une grande sécurité au dirigeant.

L’EIRL permet aussi, tout comme l’EURL, d’opter pour l’impôt sur les sociétés plutôt que l’impôt sur le revenu. L’EI impose (si l’on peut dire) l’impôt sur le revenu pour les revenus d’activité. Or, dans le cas de personnes disposant d’autres revenus ou ayant peu de parts fiscales, il est vraisemblable que l’impôt sur les sociétés sera plus attractif…

Les contre-parties à ces deux avantages sont très limitées. En effet, la création d’EIRL nécessite de lister le patrimoine affecté à l’activité professionnelle à la création de l’entreprise et de le mettre à jour chaque année. Cette formalité est très simple et rapide. Par ailleurs, ce statut juridiqueexige aussi le dépôt des comptes annuels, rapide et peu onéreux. Ces deux formalités ne sont pas un frein au choix de l’EIRL.

Pourquoi supprimer l’EIRL ?

Les 2,8 millions de travailleurs indépendants en France n’ont à ce jour pas de réelle définition juridique. En effet, ils recouvrent aussi bien les professions libérales, artisans, travailleurs agricoles, commerçants et dirigeants de sociétés.

Actuellement, l’entrepreneur individuel n’optant pas pour le régime d’EIRL, y compris les 900 000 auto entrepreneurs, sont responsables indéfiniment sur leur patrimoine personnel des dettes contractées par leur activité professionnelle. Selon une enquête IPSOS de juin 2021, 78% des entrepreneurs individuels se disent préoccupés par la protection de leur patrimoine.

La suppression de l’EIRL s’accompagne de la création d’un régime unique d’entreprise individuelle. Celui-ci protège par défaut le patrimoine des entrepreneurs. A l’entrée en vigueur de la loi, il ne sera plus possible de créer d’EIRL mais seulement une EI. Son le statut protègera par défaut les patrimoines personnels des entrepreneurs. Finis les contrats de mariage « pour te protéger »…

Les causes de la suppression de l’EIRK, d’après le Sénat dans sa présentation du projet de loi, sont les suivantes :

  • L’EIRL n’a pas rencontré le succès escompté (moins de 92 000 en France en 2021). Sauf en immobilier (note de la rédaction)
  • L’EIRL est plus complexe et n’a pas été suffisamment expliquée par les experts-comptables (c’est le Sénat qui le dit)
  • La protection du patrimoine en EIRL nécessite de remplir un formalisme dans les règles d’affectation que tous les entrepreneurs « et leurs conseils » (Sénat) n’ont pas toujours bien maîtrisé
  • L’EIRL ne préserve pas des sanctions personnelles en cas de redressement judiciaire ou de liquidation, notamment faillite personnelle ou interdiction de gestion, banqueroute, non respect de la séparation des patrimoines ou fraude fiscale et sociale…

Pour ces motifs, l’EIRL est amenée à disparaitre et le régime d’EI à intégrer par défaut la protection patrimoniale et individuelle des entrepreneurs. Les EIRL existantes continueront leur vie sans changement.

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